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假如房子斷供了,銀行會用幾種辦法處理

發布于2022-08-05 分類:國內新聞 來源:真叫盧俊 編輯:唐玥 閱讀(293)

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啊哈哈,我知道這種情況你一定不會發生的,但是無聊的知識多儲備一點也沒關系啊


你是不是以為房子斷供之后銀行就會立刻收走房子啊


其實還真不是,這里面的流程復雜的很啊

一套房子嚴格意義上算是你和銀行一起買下來了,銀行在面對著斷供風險的時候想的可比我們周全和細致的多了


但是這些事好像知道的人不多,今天我就派出巧克麗麗和大家好好梳理梳理


權當知識儲備了,回家和親戚朋友吃飯也有談資了,哈哈哈哈哈哈圖片


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今天我們就手握商貸合同,在房貸放款員的加持下,站在銀行的角度看看,如果哪天斷供了,銀行會對我們做什么


01
銀行并不著急收房

我們經常會在電視劇里看到男女主角房子被收走的場景

那交不起月供,房子會被銀行收走么,事是沒錯,但其實不會那么快

在此之前,銀行大概會留6次機會

? 第1次,銀行會用電話或短信方式來提醒,或者會出這種催收通知

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? 連續3次,銀行客戶經理就會打電話催繳,同時斷供的人,會被罰息

罰息不低的哦,差不多是約定貸款利率基礎上加收50%,而且還是按天算的

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大家可以用自己的房貸利率,加上上面那個罰息利率50%,用這個公式

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可以算一下如果逾期一天,看看需要交多少錢

在網上那個很火的燕京斷供案例里面,房東298w的貸款,逾期7個月,需要承擔的利息、罰息49908元,平均下來每天差不多248元

? 如果累計逾期6次,銀行的律師就會電話提醒,凍結房產

不過發現沒,就走到這一步,還沒到最后一步,銀行會過來跟你協商,畢竟還不了貸款是對雙方都不利的事情

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只有協商不下去的情況下,銀行才會起訴至法院,房子被拍賣

所以斷供之后,并不是馬上收房,可能還有6次及其他額外時間

不過這里的次數并不是固定的,具體次數可能還沒6次,要分銀行,以貸款人與銀行的約定為準

有的甚至不止6次,部分銀行還有“仲裁”這一步(這里沒有,被劃掉了)

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所以有的斷供案例,光催息、罰息都可以走2年

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就算所有機會都用完了,然后你還沒解決辦法的時候,銀行還還還是不會去起訴

他會跟我們協議說要不要拍賣、變賣房子來還債

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到這一步,如果你不同意,那銀行就要去找法院了


02
不到萬不得已,真的不要走這一步

對房主來說那是家,對銀行來說這是抵押物

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房主的底線可能還在于還不了貸款,大不了讓銀行把房子拍賣掉,然后和銀行分賬,多退少補

但其實這件事根本沒那么簡單,看完接下來的內容,你可能再也不會有這樣的想法

首先,進入這個階段,銀行要做的第一件事,就是起訴

起訴?判決生效?申請執行?拍賣房,一氣呵成

房子會被低價拍賣,如果是被銀行起訴,房主還需要承擔違約金、償還所有的剩余貸款和訴訟費用(這很恐怖,我們后面會說到)

不要認為銀行就一定是強勢一方哦,在這一步過程中,銀行通常會面臨一個問題,就是如何執行

因為有一個司法解釋,為了社會穩定,當銀行無法提供證據證明購房人另有住房的時候,不能強制執行

所以你回家翻一下自己的商貸合同,可能都會跟著這樣一句話

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這也是為什么銀行更喜歡做新房的生意

因為新房客戶的商貸合同,擔保方是開發商,如果真的出現斷供問題,銀行還可以去找開發商,但是二手房的話,遇到斷供就真的沒轍了

說回銀行,去法院起訴后

如果還拍不出去該怎么辦,銀行會做第二件事,以物抵債,直至核銷

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如果你的房屋拍賣后還不足以償還銀行貸款,銀行就有權凍結你的銀行財產,甚至是個人財產

最終銀行通過各種途徑去彌補損失,直到斷供者將所有欠款還清為止

也就是說在你的支付能力里,但凡有一點支付能力的時候,銀行都是你銀行卡里的第一順位

從這一步開始,你和銀行,沒有贏家

對你來說,房屋賤賣,拿到的錢所剩無幾,甚至可能遇到更糟糕的情況

對銀行來說,只要進入司法程序就意味損失,通常一個法律程序走下來,即使在被告配合的情況下,最快也得2-3個月,如果不配合花2年時間也是有可能的

不過相對一個組織而言,一個家庭在面臨這個問題受震動更大


你以為賣完房子還能剩點?但其實可能倒貼


03
不僅剩不下錢,你可能還得倒賠銀行錢

以前在我的認知里,我以為斷供大不了就是把房子賣掉,然后銀行把賣房子的錢多出來的部分退給我,現實就呵呵了


銀行在合同里寫的很清楚


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要還給銀行的,不僅包括本金、利息,還有違約金,損害賠償金,甚至訴訟費、律師費、執行費等等11項費用,說真的,就差沒找你要“精神損失費”了


一步步來看


首先因為是被起訴,敗訴的那一方要承擔受理費、律師費等費用

這類違約一定是購房者敗訴,那違約需要承擔的責任,也就是說,只要法拍階段,你面對的損失,還不僅是房價的打折,還有各種費用

我們用下燕京斷供那個案例里的數字,斷供后的房東需要承擔的

?  利息、罰息49908元
?  案件受理費15389元
?  保全費5000元
?  中國銀行委托的起訴律師費122620元

最后不僅房貸沒還,還要倒賠給銀行192917元

另外,你以為你已經還掉部分房貸了對不對

但其實你還掉的可能只是利息,我算了下如果我朋友那套房,如果ta第5年斷供的話

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ta的本金只還掉了21w,56w都是利息

也就是說,你以為進入司法程序拍賣掉房子就好,但其實你拿不回多少錢,可能還得倒貼

不過說實在的,錢能花也能掙,最恐怖的是記錄


只要你斷供過,你的征信就有記錄

還會被列為失信未執行人名單,相當于成為了“老賴”,想再貸款是沒希望了,沒有銀行再會給你貸款


另外飛機、高鐵等出行可能都會受到影響


04
所以斷供真的就走投無路了么

這大概是我這么久以來寫過的最有壓力的選題,希望各位無論如何都不要選擇斷供,這里也提供一些小辦法

? 如果你的貸款年限沒有30年


那你可以嘗試跟銀行申請延長期限,然后給銀行一個新期限,這個方法只能用一次

? 轉讓或出售房屋

掛低價格,快速出售,讓下家繼續還貸,不過得征得銀行同意

? 租給長租公寓

或者二房東也可以,關鍵是可以一次性拿到兩年甚至五年的房租,緩解你的當務之急

? 其實最根本辦法還是量力而行

在自己可以支付能力范圍內,買力所能及能買到的東西


05
畢竟貸款有時候是動力

但有時候也會讓你辛苦多年回到解放前

那些不顧自己經濟底子,勸你用高杠桿買房的,你真的要考慮清楚

說到這,反觀我們貸款政策里面的那條“稅后收入需要雙倍覆蓋月供”,真的也是對雙方的負責

今年行情不容易,但是難歸難,買房都要注意自己的現金流


某種程度上而言,現在或許你可以更加理解為什么會有核驗價這種事情,貌似在核驗價之下對于買房而言,銀行貌似已經完全沒有風險了


不得不說,算的真精明(誠不我欺)


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